18 Set 2024

Il Salva Casa è in vigore, ma una serie di aspetti pratici quali, ad esempio, la mancanza di definizioni univoche, utili ad individuare chiaramente le irregolarità e le possibilità di sanatoria, ma anche la necessità di una nuova modulistica unica da presentare agli uffici comunali potrebbero depotenziarne la portata.

Queste carenze permangono, tanto che Unitel (Unione Nazionale Italiana dei Tecnici degli Enti Locali) ha sollecitato il Governo a prenderne atto e ha avviato degli incontri per orientare i Comuni che dovranno ricevere e gestire le nuove pratiche.

Cosa sono le parziali difformità e le variazioni essenziali del Salva Casa?
Unitel ha spiegato che non esiste una definizione di parziali difformità a livello nazionale.

Leggendo il Decreto Salva Casa si evince infatti che le difformità parziali sono delle irregolarità più gravi delle tolleranze costruttive ed esecutive, ma meno impattanti delle variazioni essenziali.
Sapere con esattezza cosa sono le difformità parziali è fondamentale per poter accedere al percorso semplificato per la sanatoria edilizia, che richiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Secondo Unitel, non si può demandare alle Regioni la definizione delle parziali difformità perché si arriverebbe ad una situazione di sanatoria differenziata sul territorio nazionale. In alcune zone ci sarebbe infatti il rischio di far ottenere la sanatoria semplificata ad interventi consistenti solo perché classificati dalla Regione come difformità parziali.

Le sanatorie del Salva Casa per le variazioni essenziali
Oltre alle considerazioni di Unitel in merito alle difformità parziali, bisogna considerare che anche la definizione delle variazioni essenziali è demandata alle Regioni.
Il Testo Unico dell’edilizia, modificato dal Salva Casa, fissa solo i requisiti comuni delle variazioni essenziali:
– mutamento della destinazione d’uso che implica una variazione degli standards;
– aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
– modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
– mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
– violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
All’interno di questo perimetro, le Regioni hanno qualche margine per definire con precisione quando un intervento rappresenta una variazione essenziale al progetto.
In base al Salva Casa, anche per la sanatoria delle variazioni essenziali non è più richiesta la doppia conformità. Questo significa che il processo di sanatoria semplificata potrebbe essere eterogeneo nelle diverse aree del Paese.

Sanatorie del Salva Casa e nuova modulistica unica
Unitel pensa che gli uffici comunali siano in difficoltà a causa delle pratiche di sanatoria edilizia già presentate o in arrivo.
Oltre alle definizioni, Unitel ha sottolineato l’esigenza di lavorare ad una nuova modulistica che sostituisca quella utilizzata fino ad ora.
Ricordiamo che, sulla base della “Riforma Madia”, i Comuni hanno adottato una modulistica semplificata e unificata per la presentazione di comunicazioni e istanze nei settori dell’edilizia. Tale modulistica ora dovrebbe essere aggiornata alle modifiche che il Salva Casa ha introdotto nel Testo Unico dell’edilizia.
Per fare un esempio, il modello unificato della Scia contiene una lista di controllo della documentazione che il tecnico deve acquisire e utilizzare nella relazione di asseverazione.
Il Salva Casa, però, prevede che i professionisti incaricati di presentare la Scia in sanatoria, per la regolarizzazione delle difformità parziali e delle variazioni essenziali, acquisiscano anche altri documenti che provino l’epoca di realizzazione dell’immobile.
Ma non solo, perché la “vecchia” Scia in sanatoria è strutturata in modo tale da accertare la doppia conformità dell’intervento alla normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della presentazione della domanda. Il Salva Casa ha invece abolito la doppia conformità e i tecnici hanno quindi bisogno di un supporto documentale diverso.