12 Mar 2025

L’altezza minima dei sottotetti è un indizio sufficiente per determinare l’intenzione di renderlo abitabile? Quando le opere realizzate nel sottotetto rappresentano un abuso edilizio?
A questi dubbi ha risposto il Consiglio di Stato con la sentenza 448/2025.
Oltre alla spiegazione dei giudici, per avere un quadro complessivo sul panorama normativo è utile considerare anche le novità introdotte dal Salva Casa, che potrebbero aprire nuovi scenari.

Altezza minima sottotetti e abusi edilizi
Il contenzioso inizia quando un Comune della Campania, dopo un sopralluogo effettuato nel 2019, rileva la presenza di abusi edilizi in un locale sottotetto.
Tali abusi consistono nella realizzazione di 2 ampi vani, un servizio igienico e una scala di collegamento, che rivelerebbero l’intenzione di rendere abitabile il sottotetto.
Dal momento che le opere sono state realizzate senza alcun permesso e creano una volumetria aggiuntiva, non consentita dal regolamento edilizio, il Comune ordina la demolizione degli abusi edilizi e il ripristino dello stato dei luoghi.
Il proprietario presenta ricorso prima al Tar e poi al Consiglio di Stato, sostenendo che il sottotetto non può essere abitabile dal momento che ha un’altezza media netta inferiore a 2,20 metri.
A suo avviso, le opere realizzate non hanno l’obiettivo di utilizzare i locali presenti nel sottotetto come abitazione. Sempre secondo il proprietario, i locali sarebbero idonei solo ad essere usati come stenditoio o deposito, di conseguenza le opere realizzate non hanno creato volumetria aggiuntiva e non devono essere sanzionate.

Il ruolo dell’altezza minima del sottotetto
Il Consiglio di Stato con la sentenza 448/2025, ha spiegato che l’altezza minima dei sottotetti non è l’unico elemento da far valere per dimostrare di non aver trasformato in abitazione un locale inidoneo con opere abusive.
Secondo i giudici, per determinare se le opere hanno creato un aumento volumetrico non consentito, conta l’effettivo utilizzo del locale, non la sua altezza.
In altre parole, il proprietario può avere intenzione di usare il sottotetto a fini abitativi anche se la sua altezza è inferiore a quella minima consentita.
Per questi motivi, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso e confermato l’ordine di demolizione.

Altezza minima sottotetti e sanatoria semplificata
Per avere un quadro complessivo in materia di recupero dei sottotetti non si possono ignorare le novità introdotte dal Decreto Salva Casa in materia di sanatoria semplificata, tolleranze costruttive e requisiti igienico sanitari per l’abitabilità.
In deroga alle norme sulle distanze tra edifici e dai confini e a condizione che siano rispettati:
– i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
– l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione;
– la forma, la superficie e l’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali.
Il Salva Casa consente il recupero a fini abitativi dei sottotetti
Per il recupero, restano ferme le regole stabilite a livello regionale, che quindi possono variare sul territorio nazionale.

Altezza minima sottotetti e tolleranze costruttive
Bisogna inoltre considerare che ai requisiti igienico-sanitari, come l’altezza minima dei sottotetti, si applicano le tolleranze costruttive nella misura massima del 2%. Sono quindi escluse le tolleranze costruttive maggiori introdotte dal Salva Casa.
Le Linee Guida Salva Casa hanno poi specificato che la tolleranza costruttiva del 2% si applica ai requisiti igienico-sanitari solo a determinate condizioni, che variano in base alla data del progetto di recupero dell’immobile:
– se il progetto è stato redatto prima del 28 luglio 2024 (data di entrata in vigore della Legge di conversione del Salva Casa), la tolleranza del 2% si applica ai requisiti igienico sanitari vigenti prima del 28 luglio 2024 (altezza minima pari a 2,70 metri e superficie minima di 28 o 38 metri quadri);
– se il progetto è redatto dopo il 28 luglio 2024, la tolleranza del 2% può essere computata sui nuovi parametri.

Altezza minima sottotetti, le nuove chance di sanatoria
Se il caso trattato dal Consiglio di Stato si è concluso alla luce delle norme vigenti nel 2019, cioè quando il Comune ha rilevato la presenza degli abusi edilizi, ormai è chiaro che l’entrata in vigore del Salva Casa può aprire nuove chance di sanatoria.
Il Tar Campania, ad esempio, ha spiegato che la sanatoria Salva Casa è una norma sopravvenuta, di cui il Comune deve tenere conto nell’esame delle istanze, non potendo rimanere ancorato al precedente quadro normativo.
Lo scorso settembre, inoltre, il Consiglio di Stato ha spiegato che, dopo il diniego di una sanatoria, motivato in base alle norme vigenti all’epoca dei fatti, il privato può presentare al Comune una nuova istanza di sanatoria ai sensi del Salva Casa. La nuova istanza sospende l’ordine di ripristino o di demolizione degli abusi edilizi fino alla pronuncia del Comune. Se il Comune accerta che il cambio di destinazione d’uso, o qualsiasi altro intervento, è conforme alle nuove norme del Salva Casa, il privato non deve ripristinare lo stato dei luoghi né demolire le opere che in precedenza sarebbero state considerate abusive, ma che ora sono sanabili.