I NUOVI OBBLIGHI CONTRATTUALI PREVISTI DAL 2023 PER GLI AFFITTI BREVI

07 Feb 2023

A seguito delle nuove comunicazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, tutti i proprietari di stabili messi in affitto a partire dal 1° gennaio 2023 devono seguire una nuova serie di disposizioni normative; anche nei casi di contratti di locazione di breve durata, altrimenti noti come affitti brevi. Tutti questi contratti hanno subìto dal 1° gennaio alcune modifiche per quanto riguarda l’anno di locazione e i dati catastali dell’appartamento affittato.
Vediamo meglio cosa cambia da quest’anno, in particolar modo a livello fiscale.
Secondo quanto disposto dal Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 86984/2022 del 17 marzo 2022, i contratti di locazione dovranno essere registrati da ora in avanti attraverso i servizi telematici dell’Agenzia stessa.
Non sarà più obbligatorio presentare in forma cartacea dati relativi all’anno di locazione e ai dati catastali dell’appartamento messo in affitto.
La comunicazione telematica riguarderà anche i contratti di affitto breve, anche se sottoscritti tramite intermediari immobiliari o da chi gestisce portali telematici che mettono in contatto chi affitti gli immobili e chi li cerca.
La comunicazione dovrà essere effettuata entro e non oltre il 30 giugno dell’anno successivo alla data della stipula. In poche parole, se il contratto viene stipulato dopo il 1° gennaio 2023, la comunicazione dovrà essere trasmessa entro e non oltre il 30 giugno 2024.
In caso di comunicazione omessa, incompleta o infedele, si rischia una sanzione amministrativa che va dai 250 euro fino a 2.000 euro, a seconda dei casi. La pena pecuniaria verrà ridotta della metà in caso di rettifica entro i successivi 15 giorni dalla scadenza.

Come regolarizzare un affitto breve con i nuovi obblighi contrattuali
Per regolarizzare l’affitto breve alle nuove disposizioni dell’Agenzia delle Entrate basterà trasmettere in via telematica tutti i dati richiesti per procedere alla registrazione del contratto.
I dati che vanno trasmessi per via telematica sono i seguenti:
• nome e cognome del locatore, comprensivo di codice fiscale,
• durata del contratto di locazione,
• indiritto dell’immobile messo in affitto,
• anno di riferimento del contratto stipulato,
• importo lordo del corrispettivo,
• dati catastali dell’immobile locato.
Se ci sono per lo stesso immobile più contratti in essere, e tutti stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può avvenire in forma aggregata.
Ricordiamo che l’invio dei dati è obbligatorio non solo per il locatore, ma anche per chi opera nel campo della locazione breve o turistica attraverso agenzie e intermediari immobiliari.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, col nuovo Provvedimento, equipara da quest’anno come affitti brevi anche i contratti di sublocazione e concessione in godimento a terzi, a titolo oneroso. L’essenziale è che siano stipulati da persone fisiche, direttamente, o tramite intermediari immobiliari.

Come funziona l’affitto a breve termine
Il contratto di locazione a breve durata, o affitto breve, è uno dei tanti contratti di locazione disponibili in questo paese, assieme ai contratti concordati, a comodato d’uso, transitori e ordinari con o senza cedolare secca.
Nel nostro caso, si intende un contratto utilizzato per affittare il proprio immobile a delle persone fisiche fuori dall’esercizio di attività d’impresa, anche se include la fornitura di biancheria e la pulizia della casa.
La durata massima di un contratto di affitto breve non deve superare i 30 giorni, e deve riguardare immobili che appartengano alle classi catastali che vanno dalla A1 alla A11, fatta eccezione della A10 (uffici e studi privati).

Quanto si paga di tasse sugli affitti brevi
In genere la ritenuta IRPEF sugli affitti è del 21% sul compenso lordo stabilito sul canone di locazione, ma solo se a canone libero, ovvero quando le parti decidono autonomamente l’importo del canone.
Se fosse a canone concordato, ovvero tra parti sociali, la tassazione IRPEF sarebbe solo del 10%, anche se l’importo lordo dovrà essere inferiore rispetto a quanto previsto col canone lordo.
Per avere il calcolo delle tasse, l’affitto dovrà essere comunicato tramite Certificazione Unica da parte di tutti coloro che operano in qualità di sostituti d’imposta. Tale comunicazione dovrà pervenire all’Agenzia delle Entrate sempre e comunque entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di firma e stipula del contratto.