IMMOBILI BENEFICIARI DEL SUPERBONUS, COME È TASSATA LA PLUSVALENZA SULLA VENDITA

18 Giu 2024

Alla vendita di un immobile, fatta entro 10 anni dalla fine dei lavori agevolati dal superbonus, si applica una tassazione del 26% sulla plusvalenza realizzata. Tale plusvalenza è calcolata secondo criteri che dipendono dal tempo intercorso tra la fine dei lavori e la vendita.

Giovedì scorso, 13 giugno 2024 l’Agenzia delle Entrate attraverso una circolare ha fornito istruzioni operative su questa novità, in vigore dal 1° gennaio 2024 per effetto della Legge di Bilancio 2024.

Plusvalenza superbonus, cos’è
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile, quella che deriva dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati dal superbonus che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di 10 anni.

La nuova disposizione si applica a tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati dal superbonus, indipendentemente dal fatto che tali interventi siano stati effettuati sull’immobile dal cedente (ad esempio il proprietario) oppure dagli altri aventi diritto (il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).

Per ‘interventi agevolati’, si intendono gli interventi agevolati dal superbonus di tutte le tipologie – trainanti e trainati – effettuati sull’immobile oggetto della vendita: per far ‘scattare’ la tassazione del 26% sulla plusvalenza è, quindi, sufficiente che siano stati effettuati interventi sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare venduta.

Questa puntualizzazione è importante perché, qualora i lavori avessero riguardato soltanto le parti comuni dell’edificio, a marzo 2024, il Notariato aveva proposto di non tassare la plusvalenza.

La tassazione del 26% sulla plusvalenza si applica a prescindere dalla percentuale di detrazione superbonus – scesa nel tempo da 110% a 90% a 70% – e dalla modalità di fruizione del bonus – detrazione Irpef, cessione del credito o sconto in fattura. Su questo tema, i Notai avevano proposto di non tassare i lavori agevolati con un’aliquota inferiore al 110%.

La plusvalenza – spiega la Circolare – riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso, effettuata entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, e non anche le eventuali cessioni successive dell’immobile.

La plusvalenza non viene tassata se gli immobili sono:
– acquisiti per successione;
– adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione;
– adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione;
– acquistati o costruiti, all’atto della cessione, da meno di 10 anni.

La data a partire dalla quale calcolare i 10 anni è la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus. Tale data, in linea di principio, è comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

Plusvalenza superbonus, come si calcola
L’Agenzia spiega che, in generale, la plusvalenza ha origine dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

La novità per gli immobili che hanno beneficiato del superbonus è l’introduzione di criteri particolari per la determinazione del ‘costo inerente al bene’, che variano a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati ammessi al superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi non più di 5 anni oppure più di 5 anni.

Se la vendita avviene prima dei 5 anni dalla fine dei lavori agevolati dal superbonus, le spese relative ai lavori non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto (o di costruzione) dell’immobile (e quindi detratte dalla plusvalenza tassabile) se, congiuntamente:
– l’intervento agevolato abbia fruito del superbonus nella misura del 110%;
– siano state esercitate le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito (nel caso di fruizione del superbonus attraverso la detrazione Irpef, invece, le spese sono rilevanti ai fini del calcolo della plusvalenza).

Ciò significa che dalla plusvalenza non possono essere sottratti (e quindi non tassati) i ‘costi inerenti al bene’ che coincidono con i lavori di miglioramento energetico o sismico agevolati dal superbonus perché tali costi sono stati integralmente sovvenzionati dallo Stato e non sostenuti dal proprietario dell’immobile.

Se, invece, la vendita avviene dopo più di 5 anni dalla fine dei lavori agevolati dal superbonus, laddove si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

In entrambi i casi, alla plusvalenza può essere applicata l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito nella misura del 26%.