18 Set 2024

Il cambio di destinazione d’uso consente un diverso utilizzo dell’immobile e può comportare il passaggio da una categoria funzionale all’altra e l’iscrizione in una diversa categoria catastale.
Per operare un cambio di destinazione d’uso ci sono delle regole da rispettare, contenute nel Testo unico dell’edilizia. Tali regole cambiano a seconda che il cambio di destinazione d’uso sia accompagnato da opere edilizie o che comporti l’iscrizione dell’immobile in una categoria funzionale diversa.
Il Decreto Salva Casa ha semplificato le norme sui cambi di destinazione d’uso introducendo una serie di modifiche al Testo unico dell’edilizia.

Le definizioni di cambio di destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso può essere urbanisticamente rilevante o non rilevante.
In base all’articolo 23-ter del Testo unico dell’edilizia, il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante quando l’immobile ha un utilizzo diverso da quello originario. In questo caso è necessario l’aggiornamento catastale e il passaggio dell’immobile ad una diversa categoria funzionale.
Le categorie funzionali sono:
– residenziale;
– turistico-ricettiva;
– produttiva e direzionale;
– commerciale;
– rurale.
Il tipico caso di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si verifica ad esempio quando un capannone o un albergo vengono trasformati in edifici residenziali, ma anche quando un appartamento, destinato a residenza, viene trasformato in casa vacanze.
Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevante si verifica invece quando l’immobile resta nella stessa categoria funzionale. Un esempio è la trasformazione di un ufficio in uno studio professionale.

Quando è consentito il cambio di destinazione d’uso
Il decreto “Salva Casa” ha semplificato le regole per cambiare la destinazione d’uso degli immobili.
Con le modifiche introdotte, è sempre consentito:
– il cambio della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale;
– il cambio della destinazione d’uso tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A, B e C di cui all’articolo 2 del DM 1444/1968 (o equipollenti secondo le leggi regionali in materia), cioè nei centri storici, nelle zone edificate e in quelle parzialmente edificate dei Comuni.
Nell’ultimo caso, cioè nel cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, la nuova destinazione deve essere conforme alla forma di utilizzo prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, sono le norme regionali che individuano i casi in cui il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è consentito.
In caso di cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse non è obbligatorio reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale, come previsto dal DM 1444/1968 e dalle leggi regionali, né prevedere una dotazione minima obbligatoria di parcheggi, come stabilito dalla Legge 1150/1942.

Lavori eseguiti contestualmente al cambio di destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso può essere accompagnato dalla realizzazione di lavori edilizi.
Con il decreto “Salva Casa” è stato stabilito che il cambio di destinazione d’uso accompagnato da un intervento di edilizia libera deve essere considerato senza opere.
Bisogna precisare che non sono le opere a determinare la rilevanza urbanistica del cambio di destinazione d’uso. Il cambio di destinazione d’uso, infatti, è rilevante se implica il passaggio a una diversa categoria funzionale, anche se non è accompagnato da nessun lavoro edile.
La realizzazione di lavori contestuali al cambio di destinazione d’uso incide sui permessi da richiedere.
Quando il cambio di destinazione d’uso è realizzato senza lavori, o è accompagnato da opere di edilizia libera o soggette alla presentazione della Cila, l’interessato deve presentare una Scia al Comune.
Negli altri casi, deve essere richiesto o presentato il titolo abilitativo necessario per la realizzazione dei lavori.