12 Feb 2025

Il cambio di destinazione d’uso consente un diverso utilizzo dell’immobile e può comportare il passaggio da una categoria funzionale all’altra e l’iscrizione in una diversa categoria catastale.
Per operare un cambio di destinazione d’uso ci sono delle regole da rispettare, contenute nel Testo unico dell’edilizia. Tali regole cambiano a seconda che il cambio di destinazione d’uso sia accompagnato da opere edilizie o che comporti l’iscrizione dell’immobile in una categoria funzionale diversa.
Le regole sul cambio di destinazione d’uso sono state semplificate dal Salva Casa.

Le definizioni di cambio di destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso può essere verticale o urbanisticamente rilevante e orizzontale o non urbanisticamente rilevante.

In base all’articolo 23-ter del Testo unico dell’edilizia, il cambio di destinazione d’uso è verticale, cioè urbanisticamente rilevante, quando l’immobile ha un utilizzo diverso da quello originario. In questo caso è necessario l’aggiornamento catastale e il passaggio dell’immobile ad una diversa categoria funzionale.
Le categorie funzionali sono:
– residenziale;
– turistico-ricettiva;
– produttiva e direzionale;
– commerciale;
– rurale.

Il tipico caso di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si verifica ad esempio quando un capannone o un albergo vengono trasformati in edifici residenziali, ma anche quando un appartamento, destinato a residenza, viene trasformato in casa vacanze.

Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevante si verifica invece quando l’immobile resta nella stessa categoria funzionale. Un esempio è la trasformazione di un ufficio in uno studio professionale o di un appartamento in un alloggio per locazioni brevi.

Le regole per il cambio di destinazione d’uso
Con le semplificazioni introdotte dal Salva Casa, è sempre consentito:
– il cambio della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale;
– il cambio della destinazione d’uso tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A, B e C di cui all’articolo 2 del DM 1444/1968 (o equipollenti secondo le leggi regionali in materia), cioè nei centri storici, nelle zone edificate e in quelle parzialmente edificate dei Comuni.
Nell’ultimo caso, cioè nel cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, la nuova destinazione deve essere conforme alla forma di utilizzo prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, sono le norme regionali che individuano i casi in cui il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è consentito.
In caso di cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse non è obbligatorio reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale, come previsto dal DM 1444/1968 e dalle leggi regionali, né prevedere una dotazione minima obbligatoria di parcheggi, come stabilito dalla Legge 1150/1942.
Gli strumenti urbanistici comunali possono fissare specifiche condizioni per contingentare le richieste di cambio d’uso e preservare l’assetto e lo sviluppo armonico del territorio.

Cambi di destinazione d’uso, le Linee Guida Salva Casa
Le regole semplificate del Salva Casa avrebbero dovuto accelerare i cambi di destinazione d’uso. Nella realtà, l’applicazione pratica si è scontrata con una serie di dubbi, che il ministero delle Infrastrutture (Mit) ha cercato di sciogliere con le Linee Guida Salva Casa del 30 gennaio scorso.
I Comuni e gli operatori hanno chiesto quali sono le “specifiche condizioni” da inserire negli strumenti urbanistici per regolare i cambi di destinazione d’uso.
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha risposto che si tratta delle condizioni individuate, dopo l’entrata in vigore del Salva Casa, dagli enti territoriali con apposite determinazioni. Le condizioni, aggiungono le Linee Guida, devono essere oggettive e non discriminatorie, tali da non imporre arbitrarie limitazioni o restrizioni, e potranno riferirsi ai soli aspetti concernenti il mutamento di destinazione d’uso e non anche alle modalità di realizzazione degli interventi nelle ipotesi di esecuzione di opere edilizie contestuale al mutamento stesso.
Le condizioni devono inoltre essere specifiche e non possono essere implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici comunali vigenti.
Le condizioni devono poi essere sorrette da adeguata motivazione, per esempio della necessità di salvaguardare il decoro urbano o la salute e la sicurezza pubblica.
Gli operatori hanno chiesto anche come deve essere regolato il cambio di destinazione d’uso per unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.
Le Linee Guida Salva Casa spiegano che tali cambi d’uso devono essere regolati dalla legislazione regionale. Le norme regionali dovrebbero “tenere conto della tipologia di zona territoriale omogenea, in quanto limitazioni o restrizioni al mutamento si giustificano tendenzialmente all’interno delle zone A), ove più spesso possono manifestarsi esigenze legate alla necessità di preservare il decoro urbano, mentre dovrebbero affievolirsi nelle altre zone, ove generalmente non si registrano esigenze di salvaguardia di pari intensità”.
Per la nozione di primo piano fuori terra, si legge nelle Linee Guida, si deve fare riferimento alla voce n. 20 dell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo, che definisce “piano fuori terra” quale piano dell’edificio il cui livello di calpestio sia collocato in ogni sua parte ad una quota pari o superiore a quella del terreno posto in aderenza all’edificio. A titolo esemplificativo, in presenza di una unità seminterrata, il primo piano fuori terra coinciderà con il cd. piano rialzato.
In merito alla deroga dall’assolvimento degli oneri urbanistici, le Linee Guida spiegano che l’esonero vale non solo in carenza, ma anche in presenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica. La ratio della disposizione è quella di introdurre una semplificazione per agevolare i cambi d’uso rilevanti per singole unità immobiliari, ad esclusione di quelle rurali, giustificata dalla circostanza che nelle zone A), B) e C) il mutamento avviene tendenzialmente in un contesto già urbanizzato, ove l’incremento del carico urbanistico si presume compensato o ridimensionato.
Le Linee Guida illustrano che “si è ritenuto che imporre la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria si risolverebbe in una sostanziale duplicazione di costi a fronte dell’unicità dei servizi già predisposti nella zona interessata”.
Continua ad essere dovuto il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. In questo caso, si legge nelle Linee Guida, “si è ritenuto che le spese relative alle opere di urbanizzazione secondaria (e.g. asili nido e scuole materne, mercati di quartiere, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, attrezzature culturali e sanitarie) non possano automaticamente risolversi in una duplicazione di costi, in quanto funzionali alla vita di relazione degli abitanti”.
Nei mutamenti di destinazione d’uso orizzontali, invece, “non è dovuto il pagamento né degli oneri di urbanizzazione primaria né di quelli di urbanizzazione secondaria. In tali ipotesi, l’equivalenza del carico urbanistico viene valutata a priori dalla legislazione statale e, pertanto, il mutamento di destinazione d’uso non comporta la necessità di adeguare la dotazione esistente di aree per servizi pubblici o di uso pubblico o l’esecuzione di opere di urbanizzazione”.

Lavori eseguiti contestualmente al cambio di destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso può essere accompagnato dalla realizzazione di lavori edilizi.
Il Salva Casa stabilisce che il cambio di destinazione d’uso accompagnato da un intervento di edilizia libera deve essere considerato senza opere.
Bisogna precisare che non sono le opere a determinare la rilevanza urbanistica del cambio di destinazione d’uso. Il cambio di destinazione d’uso, infatti, è rilevante se implica il passaggio a una diversa categoria funzionale, anche se non è accompagnato da nessun lavoro edile.
La realizzazione di lavori contestuali al cambio di destinazione d’uso incide sui permessi da richiedere.
Quando il cambio di destinazione d’uso è realizzato senza lavori, o è accompagnato da opere di edilizia libera o soggette alla presentazione della Cila, l’interessato deve presentare una Scia al Comune.
Negli altri casi, deve essere richiesto o presentato il titolo abilitativo necessario per la realizzazione dei lavori.