RIEPILOGO DELLE NUOVE REGOLE PER L’OTTENIMENTO DELLO STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE

11 Giu 2024

Lo stato legittimo dell’immobile è una condizione indispensabile per realizzare interventi edilizi sull’immobile, usufruire delle detrazioni fiscali, a eccezione del Superbonus, e concludere compravendite utili a dimostrare che un immobile è conforme alle norme edilizie esistenti.

Il Decreto Salva Casa ha introdotto una serie di misure che semplificano le modalità per ottenere lo stato legittimo dell’immobile.

Fino al 29 maggio 2024, lo stato legittimo dell’immobile è stato attestato dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Dal 30 maggio 2024, giorno dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa (DL 69/2024), per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Quest’ultimo titolo abilitativo deve essere stato rilasciato dopo un procedimento di verifica sull’esistenza del titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione o la sanatoria dell’immobile e dei titoli abilitativi successivi, relativi agli interventi parziali.

Perché è stato semplificato lo stato legittimo dell’immobile
L’obiettivo della semplificazione dello stato legittimo dell’immobile è lo sblocco dello stallo registrato nelle compravendite immobiliari.

La relazione illustrativa al Decreto Salva Casa spiega che il mercato immobiliare è penalizzato dalle incertezze del quadro normativo, che rendono difficile dimostrare lo stato legittimo di un immobile. Questa difficoltà ha ripercussioni negative sulle compravendite, ma anche sulla possibilità di valorizzazione economica dell’immobile, che non può essere sottoposto a interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico.

L’unica eccezione è rappresentata dagli interventi Superbonus, che possono essere realizzati sulla base della Cilas, in cui non deve essere riportato lo stato legittimo dell’immobile. Tuttavia, anche questa semplificazione ha generato incertezze e contenziosi.

L’ottenimento dello stato legittimo dell’immobile è semplificato anche dalle altre novità, contenute nel Decreto Salva Casa, come le nuove tolleranze costruttive ed esecutive e le modalità di accertamento e regolarizzazione delle difformità lievi.

In primo luogo, bisogna sottolineare che, per effetto dell’aumento delle percentuali delle tolleranze costruttive ed esecutive, una serie di immobili diventerà automaticamente regolare.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio, infatti, le nuove tolleranze costruttive sono pari al:
– 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
– 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
– 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
– 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio, inoltre, si allunga la casistica delle tolleranze esecutive. Alle variazioni geometriche, delle finiture, della collocazione degli impianti e delle opere interne, già previste dalla normativa precedente, si sono aggiunte:
– il minore dimensionamento dell’edificio;
– la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
– le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
– la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
– gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Oltre le tolleranze costruttive ed esecutive, ci sono le difformità parziali, per le quali il Decreto Salva Casa consente l’accertamento di conformità semplificato con silenzio assenso.

Dallo scorso 30 maggio 2024 si può ottenere la sanatoria se l’intervento risulta conforme:
– alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, disciplina che meglio può rappresentare gli interessi attuali del territorio;
– ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Anche in questo caso, l’obiettivo è rendere commerciabili una serie di immobili per i quali la regolarizzazione sarebbe stata difficile.