05 Feb 2025

Lo stato legittimo dell’immobile si ottiene dopo aver dimostrato che un immobile è conforme alle norme edilizie esistenti ed è una condizione indispensabile per realizzare nuovi interventi edilizi, usufruire delle detrazioni fiscali e concludere compravendite.
Il Decreto Salva Casa, per sbloccare lo stallo delle compravendite, ha introdotto una serie di misure che semplificano le modalità per ottenere lo stato legittimo dell’immobile.
Viste le incertezze degli operatori, il Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti (Mit) ha emanato le Linee Guida Salva Casa con i criteri interpretativi e le risposte a quesiti. Il primo argomento trattato nelle Linee Guida Salva Casa è proprio lo stato legittimo dell’immobile.

Come cambia lo stato legittimo dell’immobile
Fino all’entrata in vigore del DL Salva Casa (29 maggio 2024), lo stato legittimo dell’immobile era attestato dal titolo abilitativo che ne aveva previsto la costruzione e da quello che aveva disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
Dall’entrata in vigore del DL Salva Casa (30 maggio 2024), per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o la regolarizzazione in sanatoria dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
Quest’ultimo titolo abilitativo deve essere stato rilasciato dopo un procedimento di verifica sull’esistenza del titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione o la sanatoria dell’immobile e dei titoli abilitativi successivi, relativi agli interventi parziali.
Per la dimostrazione dello stato legittimo di un’unità immobiliare non si deve tenere conto delle eventuali difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio. Analogamente, le difformità presenti nelle singole unità immobiliari non hanno alcun impatto sullo stato legittimo dell’intero edificio.

I dubbi sullo stato legittimo dell’immobile
Nonostante il Mit abbia sempre affermato che il decreto Salva Casa fosse autoapplicabile, al momento di gestire le pratiche e applicare la nuova norma di semplificazione sullo stato legittimo dell’immobile, i Comuni hanno riscontrato difficoltà interpretative.
Il Mit, quindi, il 28 gennaio ha diffuso un primo gruppo di Faq, seguite dalle Linee Guida vere e proprie del 30 gennaio.
Nelle Linee Guida Salva Casa diffuse il 30 gennaio, il Mit spiega che la modifica alle norme sullo stato legittimo dell’immobile comporta una semplificazione sostanziale perché tra i titoli abilitativi che dimostrano lo stato legittimo dell’immobile ci sono anche i titoli rilasciati o assentiti all’esito delle procedure:
– di regolarizzazione degli interventi realizzati come variante in corso d’opera ante-77
– di accertamento di conformità che ha portato ad ottenere un permesso di costruire o una Scia in sanatoria;
– relative a interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato.
Le Linee Guida spiegano che tra i titoli che dimostrano lo stato legittimo dell’immobile ci sono anche:
– il pagamento delle sanzioni per la regolarizzazione degli interventi;
– le dichiarazioni relative alle tolleranze costruttive ed esecutive.
La ratio, si legge nelle Linee Guida Salva Casa, è provare lo stato legittimo degli immobili non solo con i titoli tradizionali, ma anche attraverso strumenti di regolarizzazione.
Le Linee Guida Salva Casa spiegano ad esempio che la verifica della “legittimità dei titoli pregressi” non può comportare alcun riesame da parte dell’Amministrazione dei precedenti titoli, con la conseguenza che eventuali difformità tra lo stato di fatto e i progetti indicati nelle richieste di rilascio dei titoli o nelle segnalazioni certificate di inizio attività non potranno essere contestate quali mancanza di stato legittimo dell’immobile, ove non contestate in precedenza al fine di negare il titolo edilizio.
“A titolo esemplificativo – spiegano le Linee Guida – se un’amministrazione è chiamata ad esprimersi sulla richiesta di rilascio di un titolo edilizio (T4) di modifica di un immobile x, interessato dopo il rilascio dell’originario T0 da 3 successivi interventi di modifica, associati a corrispondenti titoli edilizi T1, T2 e T3, l’amministrazione potrà verificare se tra il titolo T3 e la documentazione progettuale presentata per il rilascio del titolo T4 siano intercorse situazioni di difformità che richiedono verifiche istruttorie integrative. Non potrà all’inverso sindacare situazioni di difformità astrattamente intercorse tra il rilascio del titolo T0 e T1 ovvero T1 e T2 o ancora T3 e T4”.
Fatta questa premessa, le Linee Guida spiegano che la modulistica dei Comuni deve quindi richiedere l’indicazione degli estremi dei titoli pregressi.
Qualora uno dei titoli abilitativi sia stato ottenuto mediante sanatoria, il proprietario dell’immobile che vuole ottenere lo stato legittimo dell’immobile deve provare il pagamento della sanzione indicando gli estremi o la ricevuta del pagamento della sanzione.

Le altre semplificazioni che impattano sullo stato legittimo immobile
L’ottenimento dello stato legittimo dell’immobile è semplificato anche dalle altre novità, contenute nel Decreto Salva Casa, come le nuove tolleranze costruttive ed esecutive e le modalità di accertamento e regolarizzazione delle difformità lievi.
In primo luogo, bisogna sottolineare che, per effetto dell’aumento delle percentuali delle tolleranze costruttive ed esecutive, una serie di immobili diventerà automaticamente regolare.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, infatti, le nuove tolleranze costruttive sono pari al:
– 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
– 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
– 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
– 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
– 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq;
Sono assimilate alle tolleranze costruttive le parziali difformità (anche superiori alle soglie delle tolleranze costruttive) presenti su un immobile che ha ottenuto l’agibilità.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, inoltre, si allunga la casistica delle tolleranze esecutive. Alle variazioni geometriche, delle finiture, della collocazione degli impianti e delle opere interne, già previste dalla normativa precedente, si sono aggiunte:
– il minore dimensionamento dell’edificio;
– la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
– le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
– la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
– gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Oltre le tolleranze costruttive ed esecutive, ci sono le difformità parziali e le variazioni essenziali, per le quali il Decreto Salva Casa consente l’accertamento di conformità semplificato con silenzio assenso.